Vicios ocultos en la construcción de edificios sujetos a la LPH

En primer lugar debe determinarse si los desperfectos del inmueble observados por la comunidad de propietarios son vicios constructivos, imputables a los intervinientes en la construcción de la edificación, o vicios ocultos, cuyo saneamiento corresponde al vendedor del inmueble.

Atendiendo a los vicios ocultos de la construcción que se detecten la LOE, en su artículo 17.1, determina distintos plazos de reclamación desde la entrega al comprador.

• 10 años para los vicios ocultos de cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio.
• 3 años para aquellos vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio.
• 1 año para vicios constructivos que afecten a elementos de terminación o acabado.

Los plazos señalados constituyen el período de garantía dentro del cual deben manifestarse los daños y, a partir de ese momento, según el artículo 18.1 de la Ley de Ordenamiento de la Edificación, existirá un plazo de prescripción de dos años para iniciar la reclamación.

El artículo 1.973 del Código Civil dispone que los plazos de prescripción pueden ser interrumpidos al ejercer acciones ante los tribunales, reclamación fehaciente extrajudicial o cualquier otro acto de reconocimiento por los agentes. Una vez interrumpido el plazo de prescripción, volverá a computarse un nuevo plazo de 2 años desde la fecha ejercicio de la acción.

Para la reclamación de los vicios ocultos de la construcción será imprescindible informe de arquitecto o arquitecto técnico que valore los daños y sus causas.

La Ley, además, establece que el constructor deberá contratar un seguro de responsabilidad sobre los vicios ocultos de la construcción que se detecten.